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부동산 매매 계약서 작성의 기술
부동산 매매 계약서 작성의 기술
  • 저자<김용건> 저
  • 출판사지식거래소
  • 출판일2019-02-28
  • 등록일2019-05-16
보유 1, 대출 0, 예약 0, 누적대출 4, 누적예약 0

책소개

부동산의 생성 과정을 보면 가야 할 방향이 보인다   

아무것도 없는 빈 땅에 아파트, 상가, 건물, 주택 등을 신축하여 사람이 거주하고, 상업 활동을 하는 온전한 부동산이 탄생합니다. 물론 토지도 부동산의 범주에 포함되겠지요. 이렇게 생겨난 부동산은 취득, 보유(관리), 양도(처분)라는 세 가지 단계로 진행됩니다.

취득하는 단계에서는 사전 상식인 부동산 토지관련 법, 건축법, 세법, 민법, 등기법, 상속, 증여 등의 잡다한 지식이 필요하고, 보유 및 관리하는 과정에는 보유세, 분쟁을 처리하는 법률 상식 등을 알아야 하지요. 또한 처분하는 단계에서는 양도소득세, 증여, 상속 등에 관한 상식이 필요합니다.
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부동산은 어떻게 공부해야 하는가?

요즘 경매 투자하는 분들도 많고, 갭 투자, 묻지마 투자하는 분들도 계십니다. 물론 운이 좋아 성공한 사례도 있겠지만, 이는 모래 위에 성을 쌓는 것과 같습니다. 수익을 얻었으니 중단하기 어려운 유혹에 빠지게 되고... 언제 무너질지 모르죠. 사실 실패 사례는 어디에서도 찾기 어렵고 성공한 사례들만 만연한 시대입니다.   

우리나라의 저명한 부동산 학자인 김영진(1987) 님은 그의 저서에서 ‘부동산학이란 능률화 원리와 그 응용기술을 개척하는 종합 응용과학’이라고 정의를 내렸습니다. 이는 부동산 상식이 아주 광범위하다는 방증이겠지요. 거창하게 부동산학적인 접근은 아니더라도, 부동산에 관련된 법은 수없이 많습니다. 등기법, 토지, 건축, 세법, 민법, 민사집행법, 판결문, 기타 등등... 생소한 용어로 일반인이 접근하기에는 많은 어려움이 있습니다. 

부동산 학습의 전제조건은 연관된 주변 상식이다!  

부동산을 공부하려면 먼저 연관된 적당량의 주변 상식이 선행돼야 합니다. 상가를 투자하려면 상권에 관한 상식 및 부가가치세 등의 세금 부분도 좀 알아야 하고, 만일 집을 지을 계획이라면 건축법도 약간 알아야 합니다. '물건이 상했는지?, 문제가 없는 물건인지?' 정도는 본인이 알아야겠죠!

?예컨대, 단독주택에 살고 싶어 땅 또는 주택을 구입할 예정이라면 용적률, 건폐율, 건축선, 도로, 일조권 등의 건축법적 내용을 어느 정도 숙지해야 좋은 땅을 볼 수 있는 혜안이 생깁니다. 
 
이 책은 부동산 실무 노하우를 쉽고, 깊이 있게 압축했다!

본서는 여러 형태로 흩어져있는 부동산 지식을 커다란 퍼즐로 설정하고, 각 분야의 작은 상식 조각들을 하나하나 맞추는 과정을 통해 주변 지식을 자연스럽게 습득하는 형식을 취했습니다.  

이 책은 20년간의 부동산투자 실무와 [부동산지식거래소]에 수년간 게재된 블로그 글들을 토대로 재구성했습니다. 부동산의 기초적인 상식에서부터 부동산법률, 계약서작성법, 상가 관련 필수지식, 거래사고 사례, 내용증명 작성사례, 건축, 토지에 이르기까지 실무적인 내용으로 구성했습니다. 내용이 부실해지는 것을 방지하기 위해 실제 생활에서 가장 많이 접하는 주요 부분에 집중함으로써 그 깊이를 더 했습니다.

목차

프롤로그
전자책을 발간하면서

Part 1 부동산 기본상식

01 주택의 종류                                             
02 부동산 시세 어디서 어떻게 알아봐야 정확한가?  
03 내가 집을 산다면 어떤 비용이 드는지 낱낱이 계산해 보자 
04 실전활용 계산사례 : 주택을 구입할 때의 총비용
05 부부가 공동으로 부동산을 소유하면 장단점은 무엇인가?
06 부동산 자금출처조사에 대비하자
07 수익형 부동산과 임대수익률 계산법 그리고 수익률의 함정
08 공인중개사 등록 여부 확인하기  
09 부동산 계약서 작성 전에 확인하는 필수서류 및 보는 방법 
10 등기사항전부증명서 발급 및 보는 방법
11 건축물대장 - 무엇을 중요하게 보아야 하나? 
12 토지대장 - 토지의 정확한 정보를 알 수 있다
13 지적도 - 땅의 형상 등을 보기 쉽게 만들어 놓은 지도 형식의 문서다 
14 토지이용계획확인서 - 토지의 규제와 건축허가 가능한 용도를 확인
15 부동산종합증명서 - 부동산서류를 한 번에!
16 부동산 가압류에 대하여
17 내 집 앞 몇 미터 도로인가? - 삼각스케일 보는 방법 및 예제    
18 상가주택(겸용주택)이란?
19 지급명령이란?
20 공탁제도를 아시나요?
21 가처분의 이해와 실제 사례 내용 
22 실제 거래가액 입증방법 및 세무조사 대상
23 재산세와 종합부동산세는 6월 1일 현재 부동산의 사실상 소유자에게 과세한다

Part 2 부동산 계약의 일반 지식

01 계약이란?  
02 계약서 작성 방법론
03 계약서 특약사항 작성의 비밀
04 계약서를 작성하지 않고 영수증에 사인만 한 계약의 효력은? 
05 가계약에 대하여
06 부동산 계약서 작성할 때 반드시 확인해야 할 것은?
07 부부간의 가사대리권이란? 
08 부동산 위임장 작성방법 및 사례
09 첨부된 인감증명서 ‘본인 발급’ 여부 확인 방법
10 부동산 위임장 원본 누가 보관해야 하는가?
11 공인중개사 없이 개인 간 직거래 계약서 작성할 때 유의사항     
12 헛갈리는 부동산 계약해제와 해지의 차이점 

Part 3 부동산 매매 상식 모음 ?

01 집을 산다면 이것만은 꼭 확인하자    
02 상가주택 - 취득세, 양도세, 부동산 중개보수의 기준은?
03 부동산신탁의 종류와 신탁된 부동산을 거래할 때 꼭 확인하자!   
04 부동산 소유권 가등기란?
05 ‘담보가등기’ 이야기
06 부동산 공동소유
07 건축 중인 부동산을 안전하게 취득하는 방법 
08 주택을 무상(증여)으로 받는다면 세금과 기타 비용을 직접 계산해 보자!  
09 부모와 자식 간에 부동산을 사고 팔 수 있나? 
10 상속받은 주택을 상속등기 전에 매매하고자 한다면? 절차와 점검사항은?
11 모르면 큰 손해 보는 상속주택 양도소득세
12 해외 영주권자가 국내에 소유한 주택을 처분하려면? 
13 ‘등기필증’은 재발급이 안 된다던데, 만일 분실했다면?    
14 등기사항증명서와 건축물대장 등의 기재 사항이 다르면? 
15 부동산 매매 전체 흐름도 
16 선수관리비의 개념과 매매 잔금 때 처리하는 방법
17 다세대주택 대지지분과 보는 방법 
18 건물과 토지주인이 다른 경우의 주택 매매계약
19 다가구주택 매매계약부터 잔금까지 점검해야할 내용
20 매도인의 하자담보 책임 : 부동산 거래 후 하자가 발견된다면?
21 다가구주택 위반건축물이 많다던데, 불법으로 건축된 다가구주택을 자세히 알아보자!
22 위반건축물 이행강제금과 계산사례 
[부제 : 이행강제금 적발되면 얼마나 많은 돈이 부과되나?]
23 ‘환매특약등기’란?   

Part 4 상업용 부동산의 이해

01 상가의 종류는? 
02 용어의 정의 : 상가의 분양면적, 전용면적, 공용면적 그리고 전용률  
03 상가 등의 부가가치세 종합 보고서
 [부제 : 상가 분양, 임대, 양도까지 관여하는 부가세를 샅샅이 알아보자!]
04 ‘포괄적 양도양수계약’은 무엇인가? 
05 상업용 부동산을 매매할 때 부가가치세를 주의하자!    
06 오피스텔은 주거용, 업무용의 구분에 따라 세금의 차이가 있다

Part 5 재개발 / 재건축
   
01 재개발?재건축사업 이해하기
02 알쏭달쏭한 분양권의 입주권의 차이
03 조합원 입주권거래에 대하여

Part 6 토지 이야기

01 토지는 사용 용도에 따른 ‘28개의’ 이름을 가진다 - 토지의 지목 분류 
02 토지의 기본개념인 용도구역, 용도지구, 용도구역에 대하여
03 토지의 정보를 알려주는 서류들
04 농지는 아무나 소유할 수 없다! 농지에 관한 필수지식 모음   
05 토지 주인의 승낙 없이 경작한 농산물과 식재한 나무의 향방?
06 묘지가 있는 토지의 해결방법 및 취득할 때의 합의사항 정리
07 토지를 구매한다면 점검하고 가자 - 농지, 건물 신축용 토지 
08 토지 매매계약서에 들어가는 특약사항 모음 - 농지, 신축용 토지 

Part 7 건축에 대한 필수 상식      

01 건축에서 중요한 ‘도로’의 모든 것
02 건축선을 알면 그림이 보인다
03 대지안의 공지 
04 헛갈리는 건축 용어의 정의 : 건폐율과 용적률 정확히 이해하기
05 일조권 이야기 

Part 8 실전활용 - 실제 작성된 계약서와  특약사항 모음

01 아파트 매매계약서 내용 및 특약  
02 부동산 매매정산 명세서 양식 
03 다세대주택 매매 계약서 및 주요 특약사항 모음
04 단독주택 매매계약서 내용 및 주요 특약사항 모음
05 다가구주택 매매계약서 및 특약 사항          
06 상가건물 계약서 및 특약 모음 
07 오피스텔 매매계약서 내용 및 주요 특약사항 모음
08 집합상가 매매계약서의 내용 및 주요 특약사항 모음 
09 조합원 입주권 계약서 사례와 특약사항 모음
10 토지 계약서 특약사항 - 농지 / 건물 신축용 / 공통 

Part 9 부동산 매매 거래사고 모음  

01 국내 부동산 거래의 문제점은? 
02 우리나라 등기부의 공신력에 대하여
03 부동산 거래사고 사례 : 세입자가 소유자 주민등록증을 위조한 사고 
04 부동산 거래사고 사례 : 운전면허증 및 등기권리증 위조 사고

Part 10 사례별 내용증명 모음집 

01 내용증명의 개념 및 작성방법
02 합의해제에 따른 계약금반환 청구 
03 중도금 미지급에 대한 계약이행 촉구
04 중도금 미지급으로 인한 부동산 매매계약 해제 최종 통보
05 잔금 미지급에 따른 계약해제 통보 
06 부동산매매에 따른 잔금 수령과 소유권 이전등기 촉구
07 토지 수량 부족에 따른 매매계약 해제 통보      

Part 11 유용한 부동산 정보 SITE 모음